"Jag misskötte aldrig några av mina krediter"

Plötsligt sade SEB upp lånen till en av Karlskogas största fastighetsägare. Sedan satte de Mikael Sjövall i konkurs och tvångssålde fastigheterna där en tidigare anställd på banken fick köpa till underpris. VA:s Gunnar Lindstedt granskar principfallet som nu avgörs i Högsta domstolen. Del 2 av 3.

SEB tog nu över lånen på hans fastigheter och före-slog dessutom att han skulle höja belåningen på Malmhagen så att han fick fram pengar till Filipstadsköpet. Dessutom ville banken att han skulle belåna sina privata fastigheter i Karlskoga, Grebbestad och Sälen. Därmed klarade han köpeskillingen på 42,5 miljoner kronor för husen i Filipstad och Grythyttan. Köpet var ordnat med 95 procents lånefinansiering hos SEB.

För att få lånen fick Mikael Sjövall skriva under så kallade "kovenanter "- särskilda åtaganden - såväl för sina aktiebolag som för sin enskilda firma. Kovenanter brukar vara vanligt vid storföretagsupplåning där även utländska banker är med, de anger då olika nyckeltal som måste uppnås. Men förutom SEB är det inget som bankerna använder vid vanliga fastighetslån.

I det här fallet angav SEB inga nyckeltal, men däremot skulle Mikael Sjövall rapportera alla väsentliga affärshändelser och hålla banken underrättad om allt. Han fick inte heller ta lån i andra banker eller ingå leasingavtal "utan SEB:s skriftliga godkännande".

Mikael Sjövall hade inga invändningar. Han var mer än nöjd med de förmånliga villkor han fått, räntan på lånen var dessutom låg. Han samtyckte också till den tuffa amorteringstakt som banken ville ha, dubbelt så hög som brukligt vid liknande fastighetslån.

"Då tyckte jag allt var toppen, men i dag inser jag att jag aldrig skulle ha placerat alla lån i samma bank, jag satt nu helt i bankens knä", säger han.

Amorteringsplanen skulle visa sig tuff att uppfylla. Mikael Sjövall förhandlade med banken under 2009 och fick lägre amorteringar. Men sedan höjde banken amorteringarna igen, och kort därefter sade de upp lånen.

"Jag misskötte inte några av mina krediter", säger Mikael Sjövall.

"Jag var aldrig sen med någon räntebetalning och missade ingen amortering och hade ingen betalningsanmärkning."

Men SEB hänvisade till kovenanterna han skrivit under.

"Vi är generellt missnöjda med bristen på information", skrev man i uppsägningsbrevet och påpekade att kovenanterna medgav uppsägning av lånen, "bristen är av sådan art att detta utgör uppsägningsgrund i sig".

Med underskrivna kovenanter tyckte banken uppenbarligen att den kunde göra som den ville. Ena dagen favoritkund - andra dagen utslängd ur låneportföljen. Allt efter rådande konjuktur.

Mikael Sjövall var därmed på obestånd, han var skyldig SEB drygt 70 miljoner kronor (han hade dessutom ett lån till Swedbank på 4,5 miljoner). Han kunde naturligtvis försöka få lån i annan bank, eller så kunde han sälja sina fastigheter. Men ryktet spred sig snabbt och ingen annan bank ville ge honom lån. Han hade fått en högre belåningsgrad hos SEB än vad de andra kunde ge, i synnerhet nu när lånekarusellen var över och alla banker krympte sin utlåning.

I mars 2010 bestämde han sig för att sälja sina fastigheter. SEB i Örebro, dit Karlskogakontoret hör, kom då fram med en kund i banken som ville köpa hela beståndet. "Jättebra", tyckte Mikael Sjövall. Genom gemensamma bekanta kände han kunden som var Patrick Hjalmarsson, en relativt stor fastighetsägare i Örebro.

"Eftersom SEB hade rekommenderat honom tyckte jag att det var en bra lösning", säger Mikael Sjövall.

I slutet av april 2010 kom han och Patrick Hjalmarsson överens om en affär. Fastigheternas värde uppskattades till 100 miljoner kronor, lånen var på drygt 70 miljoner kronor, och de delade på övervärdet, cirka 15 miljoner kronor var. På så sätt skulle Mikael Sjövall bli skuldfri och ändå ha en grundplåt för att starta om på nytt. De skrev en detaljerad avsiktsförklaring.

Sedan lånen förfallit till betalning den 31 mars 2010, tog SEB över bolagens alla konton. Mikael Sjövall tyckte det var märkligt men bråkade inte. Han fick inte längre sköta sina fastigheter och betala räkningar. I stället fick han gå med sina pärmar till banken, där banktjänstemännen tog över transaktionerna. Vilket de dock inte gjorde.

Vare sig skatter eller försäkringspremier betalades. Mikael Sjövall ådrog sig därigenom betalningsanmärkningar och hans fastigheter stod tidvis oförsäkrade. Banken har i efterhand bett om ursäkt och försökt upphäva betalningsanmärkningarna.

Trots avsiktsförklaringen drog affären med Patrick Hjalmarsson ut på tiden. En bit in på hösten ville Mikael Sjövall ha besked. Patrick Hjalmarsson försäkrade då att han ville fullfölja och lovade gå till banken, som lovat honom att få överta lånen. Men nu visade det sig att banken ändrat sig och lånelöftet drogs in.

"Stockholm har hittat ett annat spår", förklarade Mikael Berg på SEB i Örebro.

Patrick Hjalmarsson fann sig i detta. Han hade över 100 miljoner i lån hos SEB och ville inte bråka.

Den som höll i taktpinnen var SEB:s bankjurist Nils Clausen i Stockholm. Nils Clausen hade jobbat på SE-banken i flera decennier, och han hade varit med under bankkrisen i början av 1990-talet då många högbelånade fastighetsägare fick lämna ifrån sig sina tillgångar. Bankerna satte då upp särskilda fastighetsbolag som övertog pantsatta fastigheter när lånen inte kunde betalas.

Nils Clausen hade varit bankens jurist då som nu. Han visste hur en slipsten skulle dras.

En advokat som arbetade med Nils Clausen på 1990-talet var Johan Bojs, då som SEB:s skattejurist. Johan Bojs hade sedan etablerat sig som advokat i fastighetsbranschen på advokatbyrån LM Law. Dessutom gjorde han egna fastighetsaffärer.

Mikael Sjövall fick tips av en kompis och anlitade Johan Bojs som juridisk rådgivare. Att han tidigare jobbat på SEB tyckte Mikael Sjövall var en fördel.

Johan Bojs hjälpte Mikael Sjövall att styra upp försäljningsprocessen. Genom uppdraget fick Johan Bojs insyn i Mikael Sjövalls fastighetsbestånd och vilka fastigheter som var de bästa och mest lönsamma. Mikael Sjövall blev förvånad när Johan Bojs själv visade intresse för fastigheterna.

"Han kastade fram idén att vi två skulle ta över fastigheterna tillsammans", säger Mikael Sjövall.

"Det var lite udda men jag tänkte inte mer på det -då."

Hösten 2010 presenterade Johan Bojs och SEB en ny köpare från Stockholm. Det var Lennart Schönning, en relativt stor fastighetsägare och en "guldkund" hos Göran Cöster, SEB:s högste ansvarige för fastighetskrediter. Lennart Schönning kände även Johan Bojs sedan tidigare.

Lennart Schönning ville köpa fastigheterna för reapris. I stället för 85 miljoner kronor hade priset sjunkit till 76 miljoner kronor. Mikael Sjövall tvekade. Han ville hellre göra affären med Patrick Hjalmarsson i Örebro. Men av SEB i Örebro fick han veta att det var Patrick Hjalmarsson som dragit sig ur.

Mikael Sjövall bad Johan Bojs kontrollera att Lennart Schönning verkligen stod fast vid sitt pris, och Lennart Schönning bekräftade i mejl. Ett avtal utformades av dennes rådgivare Bird & Bird, och Mikael Sjövall tog med sig avtalet när han åkte på fjällsemester till Sälen. Under bilresan ringde mobilen i ett. Johan Bojs försökte övertala honom att skriva på. Och Nils Clausen från SEB i Stockholm pressade honom: "Om du inte skriver på före fem i dag drar sig Lennart Schönning ur. Skriv på nu så undviker du konkurs."

Väl framme i Sälen beslöt sig Mikael Sjövall att skriva på avtalet. Han gick till en kompis som hade en våffelstuga. Därifrån faxade han det fyrasidiga avtalet med sin underskrift.

Han hade då inte sett bilagorna, som skulle visa sig vara en bunt på 200 sidor komplicerad avtalstext. När han gick igenom texten med en skatteexpert och sin revisor framgick att utfallet skulle bli 72 i stället för 76 miljoner kronor.

"Lennart Schönning hade helt enkelt försökt lura mig på 4 miljoner", säger Mikael Sjövall.

"I princip skulle jag skänka bort mina fastighetsbolag samtidigt som jag ändå skulle gå i konkurs."

Mikael Sjövall pratade med Lennart Schönning i telefon och undrade varför han prutat beloppet så att han inte skulle klara sin lån.

"Men jag trodde du skulle falla mjukt", svarade Lennart Schönning.

Han återkom dock aldrig med något högre bud. I stället skickade Lennart Schönnings bolag Emerjo en stämning på 10 miljoner kronor för "avtalsbrott". Nils Clausen åkte till Karlskoga för att få Mikael Sjövall att skriva på.

"Ni vill att jag ska skriva på ett avtal som gör att jag inte kan betala tillbaka mina lån", sade Mikael Sjövall när de hade mötet på banken.

"Men det tänker jag inte göra och därför lämnar jag det här mötet."

Läs sista delen av reportaget här


För dig som prenumerant

VA Superkarriär:

VA KVINNA PODCAST

BLOGG

Följ chefredaktören på klimatresan

Under 2019 utmanar Veckans Affärer sina läsare att minska sina affärsresor med flyg med hälften. Chefredaktör Åsa Uhlin håller koll på hur det går med det och sitt eget mål att flyga mindre på bloggen VA:s klimatresa.