ANNONS

Hundratals miljarder på spel: Här är frågan som kan driva Sverige rakt in i en ekonomisk kris

En slarvig bostadspolitik kan föra Sverige rakt in i krisen. Här är frågan som du bör ställa till dina politiker.

Migration, arbetsmarknad och klimatfrågan dominerar den politiska debatten efter valet – och har mer eller mindre trängt undan en annan nyckelfråga, som alla svenskar borde vara intresserade av: hur säkrar vi en stark, svensk ekonomi? Eller kanske snarare: hur ska den nya regeringen undvika en ekonomisk katastrof?

Högkonjunkturer innebär ofta att det blir ”lite slarv med siffrorna” – slarv som med tiden kan få ytterst allvarliga konsekvenser, får såväl beslutsfattarna som gemene man. Det behövs en seriös diskussion om ekonomin för att Sverige ska kunna undvika – eller åtminstone lindra – följderna av en potentiell krasch på bostadsmarknaden.  

De ökande riskerna på bostadsmarknaden är en nyckelfråga för alla som äger sitt hus eller sin lägenhet – men skapar också stora möjligheter för den som handlar med OMX-aktier.

Handla aktier och optioner hos London Capital Group.

Bara inom nybyggen kan fallande huspriser orsaka förluster på 100 till 500 miljarder svenska kronor. Det här är siffror som långt från alla har koll på – och få tänker nog på vem som kommer att behöva betala för detta.

Ett problem är att medlemmarna i nybyggda bostadsrättsföreningar kan bli ansvariga för stora lån, som de inte har råd att betala av – vilket gör att bankerna inte kan driva in lånen.

Vad är det så som driver priset, och vad blir effekterna?

Tillgång och efterfrågan

Trots bostadsbristen finns det en risk att många flera sålda och osålda hem kommer ut på marknaden. Svea hovrätt kommer snart att avgöra om köpare skall få rätten att häva ett köp om tillträdet till bostaden är över sex veckor försenat – och då ska man ha i åtanke att de flesta nybyggnationer är sena. Och om köparen kan få tillbaka handpenningen – varför inte ta den och sedan köpa billigare?

Om Svea hovrätt inte går mot Stockholms tingsrätt, så kan tiotusentals köpare hoppa av sina köp och får tillbaka sina handpenningar.

Ofta är två tredjedelar av lägenheterna sålda när ett bygge börjar – med lånelöften från banker, handpenningar och två-tre år till inflyttning. Men lånelöften är bara bindande i sex månader, så enbart bankernas löften är inte bindande om regelverket ändras under bygget, vilket är dagens situation. Dessutom har svenska bankerna förekommit myndighetsregleringar genom att själva kräva en räntebetalningsförmåga om 6 till 8 procent för att bevilja lån till bostadsrätter.

Familjer vill såklart inte förlora sina handpenningar bara för att bankerna inte längre vill låna ut pengar – vilket innebär att förseningar kan bli perfekta ursäkter för att säga upp avtal.

Nyproducerade hem är förvisso bara en del av helheten, men kan inte sopas under mattan eftersom det rör sig om så mycket pengar. Idag finns det omkring 20 000 nyproducerade bostadsrätter till salu i Sverige – men det antalet kan bli mycket större om köpare får möjlighet att hoppa av.

Utöver de 20 000 finns det med stor sannolikhet ett väsentligt antal som redan har tagits bort från sajter som Hemnet, men förblir osålda. Till det ska läggas omkring 50 000 lägenheter under produktion.

Vi kan anta att det tar två-tre år att bromsa ett byggprojekt när det väl är igång. Så tillgången av bostäder med föråldrad prissättning är stor och verkar öka, trots att sänkta korta och långa räntor gör att själva boendekostnaden har gått ner.

Det är heller inget alternativ att ombilda bostadsrätter till hyresrätter. Med dagens regelverk (bruksvärdessystemet) är det nämligen omöjligt att få lönsamhet på hyresrätter om inte markförvärvet och byggnadskostnaden är låg.

Efterfrågan har helt enkelt sjunkit. Nedgången började våren 2017 och accelererade med de ökade återbetalningskraven under våren 2018.

 

Fakta: 90 procent omfattas

Stockholms tingsrätt nyligen gav i en dom (2018-06-21 i mål nr T1893-18) bostadsrättsköparen rätt att bryta sitt avtal utan att förseningen ansågs ha uppkommit genom motpartens agerande. Man gjorde en tolkning att en försening om sex veckor var tillräckligt för den aktuella typen av avtal, vilket är väsentligt kortare än vad marknaden trott för rätten att bryta ingånget köpeavtal. Domen har överklagats till Svea hovrätt, som skyndsamt handlägger målet. Om domen står sig, vilket är juridiskt rimligt, så omfattas närmare 90 procent av köparna av den rätten. Effekten kan bli konkurser bland bostadsrättsföreningar och byggherrar.

 

150 miljarder kronor saknas

Stockholmsregionen svarar för över 50 procent av marknaden för osålda bostadsrätter. Bostadsrätter som är till salu eller under färdigställande i Stockholmsregionen har prissatts upp till 155 000 kronor per kvadratmeter – inklusive föreningslån (ett föreningslån är bostadsrättsförenings lån, och varierar mellan 0 och 60 000 kronor per kvadratmeter, beroende på bostadsrättsförening).

Vi kan anta att mindre bostadsentreprenörer, på ett ungefär, har budgeterat en tredjedel vardera för markförvärv, byggnation och vinst.

Markförvärvet betyder att byggherrar får bygga i Stockholm om de har köpt byggrätten från Stockholms stad, för antagningsvis 40 000 till 50 000 kronor per kvadratmeter. Byggnationen, det vill säga själva huset, kostar cirka 50 000 till 60 000 kronor per kvadratmeter. Vinsten har varit av liknande storleksordning, vilket ger totala priser på upp till 155 000 kronor per kvadratmeter. Således har bostadsutvecklarnas vinster och uppskattade framtida vinster varit höga.

Idag kan det saknas så mycket som 150 miljarder kronor. Låt oss anta ett försäljningsvärde på 400 miljarder kronor på de bostadsrätter som nu blir färdigställda eller är under produktion.

Kanske finns det möjlighet att finansiera 25 till 30 procent av de dyrare objekten i Stockholmsregionen. Spekulationsaffärerna står för kanske 20 procent av det totala beståndet. Där kan vi anta att spekulationen har stagnerat och att köparna drar sig ur, oavsett den juridiska utvecklingen.

Säg att 40 till 60 procent av de resterande bostadsrättsköparna vill bryta köpeavtalet och starta om. Då kommer bostadsrätter med nuvarande pris att förbli osålda, företrädesvis i storstadsregionerna, till ett värde av 150 till 200 miljarder kronor.

Eftersom bostadsrättsföreningar är ett eget juridiskt subjekt så saknas eget kapital att förvärva och förvalta osålda bostadsrätter. Byggherrarnas borgensförpliktelser mot bostadsrättsföreningarna kanske kan antas vara av lågt värde. Då ligger skuldbomben på omkring 150 miljarder kronor. Det motsvarar 15 000 kronor per svensk invånare.

Fakta: Svenskarnas belåning

Sverige har den största andelen lån utan säkerhet (konsumtions- och blancolån) inom EU. I vissa regioner har svenskarna också den högsta privata skuldsättningen inom EU. Således har ECB haft en stor påverkan på bankernas och regeringens beslut om hårdare lånekrav.

 

Hur påverkas bankerna?

Det är möjligt att bankerna klarar sig igenom detta utan skada. Att låta 70 000 bostäder stå tomma under bostadsbristen skulle vara en politisk omöjlighet. Således kanske bankerna antar att politikerna löser problemet, genom att exempelvis tillåta köp med lägre krav på kontantinsats och förmåga att klara möjliga framtida räntehöjningar. För med nuvarande ränteläge har många köpare råd att åtminstone betala räntan. Och bankerna har inte verkat vara särdeles oroliga för den här lånebubblan, trots att de är ansvariga för sin egen utlåning.

Historien visar att bankerna ligger löst om det blir riktig kris på bostadsmarknaden, och då kan även aktiepriserna falla. Det som torde oroa bankerna är försämringen av bolånemarginalerna. De har stått för över 60 procent av storbankernas resultat (som uppgick till 106 miljarder kronor 2017). Det bör i sammanhanget nämnas att företagen går på högvarv och har en betydande inlåning.

Skuldbördan ökar snabbt. Statsskulden går ner från höjden 2015, men är ändå över alla nivåer före 2014. Men hushållens skuldsättning har på tre år skjutit iväg från 3 000 miljarder till 3 900 miljarder kronor. Det innebär att hushållen har ökat sin belåning med 900 miljarder kronor, vilket motsvarar 20 procent av hela statsskulden. Så den sammanlagda ökningen av skuldbördan (staten plus privatpersoners) är ett totalt misslyckande under den här mandatperioden – framför allt eftersom vi befinner oss mitt i en högkonjunktur.

Med en negativ reporänta, det vill säga bankernas ränta hos Riksbanken, på -0,5 procent, kan man förenklat säga att bankernas refinansieringskostnad är lika med noll. Således utgör hela snitträntan på bolånen i princip intäkter för bankerna.

Om räntan skulle halveras till under 1 procent så skulle det kanske generera en europeisk vinstnivå för bankerna. Således är både bankerna, bostadsrättsföreningarna och byggherrarna i farozonen. Och eftersom 150 miljarder kronor är en minst sagt betydande summa så kan det här påverka hela samhället.

Slutsats

Det är dags att ställa politikerna mot väggen: Vem ansvarar för eventuella konsekvenser av osålda nyproducerade bostäder? Är det bankerna genom lägre vinst eller insolvens? Eller du och din familj, genom mer skatt, högre räntor eller till och med personlig konkurs?

Lär dig handla med CFD hos London Capital Group

Det verkar lika sannolikt att det här går bra eller dåligt, och beroende på ens egen åsikt kan man handla i bägge riktningarna på samma sätt om man handlar CFD hos London Capital Group (LCG.com). Neråt kan man annars handla genom att låna aktier av någon annan, genast sälja dem, och sedan köpa tillbaka från öppna marknaden senare för att återbetala lånet av aktier. Om man sålde för ett högre pris än man senare köpte tillbaka för, så gör man vinst. Ingen hävstång. Det är lättare att få den effekten genom att helt enkelt handla CFD. Med CFD förtjänar/förlorar man baserat på hur mycket priset ändrar sig, och man kan själv välja vilken riktning som innebär vinst respektive förlust. Enkelt. Och CFD:s hävstång gör att man kan öka känsligheten att vinna/förlora.

Läs mer på LCG:s hemsida

Mer lästips från LCG

Lyckas med din trading: Så använder du marknadens volatilitet till din fördel

Utvecklas som investerare: Lär dig allt om CFD-handel

Så hittar du dagliga investeringsmöjligheter - med hjälp av experternas tekniska analys

Upptäck marknadens vändningar: Så använder du japanska candlesticks

Misstaget som skiljer amatörerna från tradingproffsen: Undvik att jaga marknaden

 

All information som tillhandahålls är endast för utbildningssyfte och tar inte hänsyn till dina personliga omständigheter (till exempel ditt tillgängliga kapital och din risktolerans). CFD-handel innebär hög risk för ditt kapital och kan medföra förluster. CFD's är komplicerade instrument som innebär hög risk att förlora pengar till följd av hävstången. Vänligen notera att 79 % av våra privata investerare förlorar pengar när de handlar CFD's. Du bör överväga om du har råd att ta risken att förlora pengar. Du bör söka oberoende rådgivning, om du känner att det är nödvändigt. London Capital Group är auktoriserat och reglerat av Financial Conduct Authority (FCA) med registreringsnummer: 182110. London Capital Group (CYPERN) Limited är auktoriserat och reglerat av Cyprus Securities and Exchange Commission (Licensnummer: 341/17).


Med vårt NYHETSBREV missar du inget viktigt!

Kalendarium

MEST LÄST PÅ VA.SE

Senaste dygnet I veckan
  1. FN-rapport: Marknadskrafterna dödar planeten – dags för nytt ekonomiskt system
  2. Klimatexperten: ”Vi måste börja förbereda oss på att vår civilisation kommer att gå under”
  3. Proffsens svarta lista: 5 aktier du borde sälja innan alla andra gör det
  4. Paypals köp av Izettle i hamn – nu är 2018 största året någonsin för svenska tech-exits
  5. Det finns 5 typer av ”bullshit-jobb” – har du ett av dem?
  1. FN-rapport: Marknadskrafterna dödar planeten – dags för nytt ekonomiskt system
  2. Topp 10: Aktierna med starkast köpsignaler just nu
  3. Proffsens svarta lista: 5 aktier du borde sälja innan alla andra gör det
  4. Rockström: Så halverar vi klimatutsläppen till 2030 – ”Digitala revolutionen är världsekonomins joker”
  5. Klimatexperten: ”Vi måste börja förbereda oss på att vår civilisation kommer att gå under”

För dig som prenumerant