Fotograf: Stocksnap

Hemlige banktoppen: "Långsiktigt ska bostadspriserna falla rejält"

Det är inte mycket som krävs för att vi ska se fastighetspriserna sjunka med upp till 60 procent, varnar den hemlige banktoppen.

Fastighetspriserna i Sverige har i princip oavbrutet gått upp under de senaste 20 åren. Inte ens finanskrisen 2007 förmådde att utlösa ett större prisfall. Under denna period har det även funnits många som tycker sig ha sett en bubbla, men de har hittills haft fel.

Dock innebär inte det att risken för ett prisfall nu är mindre än tidigare – snarare tvärtom. Ju högre priserna är, desto högre blir fallhöjden och desto större är sannolikheten för att en eventuell bubbla ska brista. Jag kommer att utgå från bostadsrätter, men villaägarna sitter såklart i samma båt som bostadsrättsägarna.

Låt oss börja med att se varifrån vi kommer. Enligt Mäklarstatistik kostade en genomsnittlig bostadsrätt i Sverige cirka 5 000 kronor per kvadratmeter 1996. Idag ligger priset för en genomsnittlig bostadsrätt på cirka 37 500 kronor per kvadratmeter.

Priset har därmed sexdubblats under de senaste 20 åren. Prisutvecklingen har varit ungefär densamma var man än tittar i Sverige – på de flesta orter har priserna fem- eller sexdubblats. Stigande fastighetspriser är faktiskt inte ett storstadsfenomen – Stockholm har till och med något lägre fastighetsprisstegring än riksgenomsnittet.

Låt oss analysera fastighetsmarknaden med en förenklad modell.

1996 började räntorna falla, men i början på året var bostadsräntorna fortfarande runt 10 procent. Det fanns då som nu ett skatteavdrag på räntor, så att man fick tillbaka 30 procent av de betalade räntorna på skatten. Om räntan var runt 10 procent för tio år sedan blev nettoräntan i regel 7 procent efter skatteavdrag. Dessutom fanns det en riskpremie för bostadsrätter då de ansågs mer riskabla och man fick betala något mer i ränta för en bostadsrätt än för en villa. Den faktiska räntan som man betalade 1996 var därmed mer än tre gånger så hög som i dag.

1996 fanns även fastighetsskatt. För flerbostadshus uppgick fastighetsskatten till 1,7 procent med vissa undantag och specialregler. Vidare beräknades skattesatsen på taxeringsvärdet, som skulle uppgå till en viss andel av marknadsvärdet på fastigheten. Skatteregler är som alltid något krångliga, men låt oss säga att fastighetsskatten i praktiken utgjorde cirka 1 procent av marknadsvärdet. Fastighetsskatt påverkar som tidigare diskuterats fastighetspriser negativt genom att de ökar boendekostnaderna.

FLY BANKFÄLLAN

Är ett dyrt bolån bättre än ett billigt bolån - precis som att en dyr gourmetrestaurang är bättre än en billig vägkrog?

Finansbranschen har under alla år försökt måla upp en bild av att finansiella tjänster är något som är komplicerat och kräver omfattande rådgivning och därmed höga avgifter.
Men det stämmer inte, enligt den nya boken Fly bankfällan - Ta makten över din privatekonomi, som är utgiven av Ekerlids Förlag.

Till skillnad från vad banken vill få dig att tro är ekonomi i själva verket enkelt. Du behöver inte ha en universitetsexamen för att ta hand om dina pengar.

Boken är skriven av pseudonymen Bo Haldell. Författaren har en högre befattning i en av våra storbanker.

Texten i den här artikeln utgör ett utdrag ur ett av bokens kapitel. 

Slutligen var det betydligt vanligare med amortering. 1997 amorterade en genomsnittlig bolånetagare något mer än 2 procent på sina lån. I nuläget uppgår genomsnittlig amortering till något mer än 1 procent per år. Amorteringarna kommer dock att öka när de nya reglerna införs.

Lägger man ihop boendeutgifterna som gällde 1996 så märker man att det var mycket dyrare då än vad det är nu. Personen som köpte bostad 1996 betalade 7 procents ränta, 1 procent i fastighetsskatt och 2 procent i amortering, vilket sammanlagt blir 10 procent.

Om man kunde betala 100 000 kronor per år i boendekostnader kunde man inte betala mer än 1 000 000 för sin bostad, eftersom 10 procent av 1 000 000 är 100 000. Skulle samma person köpa boende i dag med 1 procents amortering, utan fastighetsskatt – och samtidigt räkna med att betala en ränta på 2 procent ‒ skulle han kunna betala 3 300  000, det vill säga 3,3 gånger mer än 1996.

Som du ser har förändringar i omvärlden orsakat att en person kan betala 3,3 gånger mer för en fastighet nu än 1996 och fortfarande lägga ut ungefär samma belopp i boendekostnad per år. Det vill säga: förändringar i ränta, fastighetsskatt och amorteringskultur har ökat fastighetspriserna med ungefär tre gånger. Priserna på bostadsrätter har under samma period ökat med ungefär sex gånger i värde.

Den sista komponenten i denna förenklade modell av fastighetspriser är disponibel inkomst. Den disponibla medianinkomsten i Sverige ökade med cirka 50 procent under perioden 1996–2012. Antar man att personer är villiga att lägga ungefär lika stor del av inkomsten på boende, och att detta hade varit den enda anledningen till ökade bostadspriser, borde priserna ha ökat med 1,5 gånger. 3,3 gånger 1,5 är ungefär 5 gånger och vi är nu inte särskilt långt från prisuppgången som var cirka 6 gånger.

Priserna har sexfaldigats under perioden och de starkaste skälen till prisökningen är troligen, som ovan diskuterats, ändrade förutsättningar på bostadsmarknaden i form av lägre räntor, sänkt fastighetsskatt och förändrad amorteringskultur.

Låt oss nu lämna den historiska tillbakablicken som förklarar varför priserna ser ut som de gör i nuläget och anta att priserna på bostadsmarknaden faktiskt är korrekta ‒ givet det marknadsläge som råder i dag. Vad kan då fortsätta att driva priserna uppåt?

Marknadsräntan för bostadslån befinner sig för närvarande på historiskt mycket låga nivåer. Det är dock inte omöjligt att marknaden ännu inte helt har anpassat sig till de mycket låga räntorna och att det skulle kunna fortsätta att ytterligare driva upp fastig- hetspriserna på kort sikt. Fastighetsskatten kan inte avskaffas en gång till.

Amorteringskulturen är svag och det stora flertalet som äger bostadsrätter amorterar lite eller ingenting alls på sina lån. Med tanke på de nya reglerna komm amorteringskulturen knappast bli svagare. Den disponibla medianinkomsten ökade med 3 procent per år under åren 1996–2012, dock till en avsevärd del beroende på skattesänkningar. Man skulle därmed kunna anta att fastighetspriserna långsiktigt borde öka med 2–3 procent om året.

Långsiktigt är ökande fastighetspriser med något mer än inflationen vad man kan förvänta sig, givet att marknadsläget är ungefär detsamma i termer av bolåneränta, fastighetsskatt och amortering. Däremot kan marknadsförutsättningarna ändras till det sämre.

Låt oss anta att räntan återgår till ett mer normalt läge, så att den blir ungefär 4 procent efter skatt. Anta att krav på amortering närmar sig nivåer som liknar en stor del av övriga Europa och höjs till 3 procent per år. Låt oss anta att fastighetsskatt återinförs på 1 procent per år. Personen som har figurerat som exempel i denna text har 100 000 kronor att lägga på boendekostnader, och som med 2 procents ränta och 1 procent i amortering kan köpa en bostadsrätt på 3 300 000, kan då inte köpa en bostadsrätt för mer än 1 250 000. Detta skulle innebära ett fastighetsprisfall på mer än 60 procent.

Det är klart att allting inte behöver inträffa samtidigt – anta därför att enbart räntan höjs så att den blir 4 procent efter skatt. Personen ifråga kan då bara betala 2 500 000 för en bostadsrätt, vilket likväl skulle vara ett prisfall på närmare 25 procent.

Fördelen med att köpa en bostadsrätt blir i den rådande marknaden begränsad, samtidigt som nackdelen i form av ett prisfall blir mycket stor om marknadsförutsättningarna ändras. Skatter kan höjas som minskar disponibel inkomst, fastighetsskatter kan återinföras, amorteringskrav kan skärpas, räntor kan gå upp och skatteavdrag på räntor kan försvinna. Alla dessa faktorer kan få mycket stort genomslag för priset på fastigheter.

Vi kan även bedöma kostnaderna för att bygga nya bostadsrätter. Enligt SCB uppgår byggkostnaden för ett genomsnittligt flerbostadshus till nästan 30 000 kronor per kvadratmeter. Till byggkostnaden kommer markkostnad, som såklart varierar kraftigt beroende på var flerbostadshuset ska byggas, men som i genomsnitt uppgår till 8 000 kronor per kvadratmeter. Det blir dock lite konstigt att titta på total produktionskostnad om man ska försöka analysera en fastighetsbubbla, eftersom även markpriserna i allra högsta grad påverkas av en eventuell bubbla.

Markpriserna ökar nämligen kraftigt om det finns en pågående bostadsbubbla. Vi kan dock konstatera att själva flerbostadshuset i genomsnitt kostar cirka 30 000 per kvadratmeter att bygga.

Går du in på ett av de projekt som genomförts i någon av Sveriges mindre orter lägger du också märke till att du kan köpa nyproducerade bostadsrätter för 25 000–30 000 kronor per kvadratmeter. Att priset är lägre här än genomsnittskostnaderna beror till viss del på att det kostar mindre att bygga utanför storstadsregionerna, men även på att byggherren tar igen en del av byggkostnaderna genom att lägga in skuld i bostadsrättsföreningen. En nyproducerad bostadsrätt skulle således inte behöva kosta mer än 25 000–30 000 per kvadratmeter att köpa och indirekt då även att bygga.

Ser du därefter vad du kan köpa för lägenheter på andrahandsmarknaden så är priserna i många storstadsregioner i Sverige avsevärt högre än kostnaden för att bygga en ny bostadsrätt. Skillnaden mellan vad det kostar att bygga en ny lägenhet och priset på en lägenhet på andrahandsmarknaden är som störst i Stockholm och därför tar jag det som exempel.

Även om man bortser från Stockholms innerstad, där det brukar argumenteras att det inte går att bygga mer, så är det stor skillnad på priset på andrahandsmarknaden och vad det kostar att bygga nytt. Sett till förorter som ligger nära Stockholm kostar gamla lägenheter 40 000–45 000 kronor per kvadratmeter, vilket är 30–50 procent mer än vad det kostar att bygga nya. Det finns mycket mark att bygga på i närheten av Stockholm.

Tar du Arlanda Express ut mot Arlanda flygplats märker du efter bara 10 minuter att det finns gott om obebyggd mark. Det är förstås helt orimligt i det långa perspektivet att en begagnad lägenhet kostar mer än att bygga en ny.

Om du köper en ny bil kommer den att vara bättre än en bil som byggdes för 40 år sedan och motsvarande borde gälla även för bostäder. Det finns hinder och krångliga byggregler som gör att man inte kan utnyttja all mark kring Stockholm och övriga storstadsregioner just nu, men långsiktigt finns det inget som hindrar att även denna mark blir bebyggd.

Det kan långsiktigt inte kosta mer att köpa en begagnad lägenhet än att bygga en ny lägenhet – så småningom kommer markägarna att sälja sin mark till byggbolagen. När detta inträffar kommer priserna på bostadsrätter att falla till priser som är lägre än kostnaden för att bygga nytt.

Risken för ett större fastighetsprisfall i Sverige, och i synnerhet storstadsregionerna, är därmed avsevärd. Långsiktigt kommer priserna att gå ner – det är inte hållbart att begagnade lägenheter kostar mer än nybyggda lägenheter så länge det finns mark att bygga på. Ökade amorteringskrav, högre ränteläge och förändrat skatteläge är alla riskfaktorer som kan utlösa ett fastighetsprisfall.

Alla måste trots allt bo någonstans, och det finns sätt att parera ett fastighetsprisfall. Det mest uppenbara är att köpa så billig bostad som möjligt för att begränsa förlusterna vid ett eventuellt fastighetsprisfall. En annan möjlighet är att spara (i aktiefonder eller genom amortering) för att ha råd med högre räntekostnader, men framför allt för att kunna ta förlusten som uppstår om man tvingas sälja sitt boende på en fallande marknad.


Kalendarium

För dig som prenumerant

VA KVINNA PODCAST

BLOGG

Följ chefredaktören på klimatresan

Under 2019 utmanar Veckans Affärer sina läsare att minska sina affärsresor med flyg med hälften. Chefredaktör Åsa Uhlin håller koll på hur det går med det och sitt eget mål att flyga mindre på bloggen VA:s klimatresa.