Fotograf: Hasse Holmberg

Professor: "Knappast någon bubbla i Sverige"

En svensk professor i nationalekonomi menar att det knappast finns någon bubbla på den svenska bostadsmarknaden. Tvärtom. Hans modell visar att snittpriset borde vara över 200 000 kr per kvadratmeter.

Diskussionen om Sveriges stigande bostadspriser fortsätter. Senast i raden att ge sig in i debatten är Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Stockholms Universitet. På tunga nationalekonomibloggen Ekonomistas.se - där Martin Flodén, nuvarande vice riksbankschef, tidigare var skribent - avfärdar han talet om en svensk bostadsbubbla. 

Flam slutsats är att det inte finns någon prisbubbla på den svenska bostadsmarknaden, trots att priserna stigit kraftigt under en längre tid. Han ansluter sig därmed till bland annat Riksbankens syn.

Han anländer till slutsatsen bland annat genom att jämföra kvadratmeterpriset på bostadsrätter med kvadratmeterpriset på hyresrätter.

På bostadsmarknader som senare har imploderat - såsom Spaniens och Irland - var det spekulativa inslaget stort konstaterar Flam. Ett tecken på en gryende bostadsbubbla är om kvadratmeterpriset på bostadsrätter överstiger det för hyresrätter. På spekulativa marknader kan prisskillnaden nämligen förklaras med köparnas förväntningar på framtida kapitalvinster.

Flam jämför priserna på nyproducerade hyresrätter i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm med priset på bostadsrätter i samma område och i Stockholms innerstad. Därutöver antar han att inflationen, räntan och bostädernas prisökningar kommer att ligga i linje med den historiska utvecklingen.

Då förhållandet mellan priset på bostadsrätter och hyresrätter är det motsatta jämfört med vad som hade rått under en bubbla menar Flam att det knappast finns någon bubbla på den svenska marknaden. 

Tvärtom. Enligt Flams modell borde kvadratmeterpriset på bostadsrätter nämligen vara 227 000 kronor, vilket är långt över dagens snittpris.

I höstas slog en lägenhet med ett kvadratmeterpris på 200 000 kronor i Stockholms innerstad nytt prisrekord. Men enligt Flam finns det alltså gott om utrymme för ytterligare prisökningar.

MISSA INTE: "Fortsatta prisökningar att vänta på bostadsmarknaden" 

Relaterade artiklar

Kommentarer


10 Kommentarer
  • akesundstrom@yahoo.com 2014-01-20 22:37:00

    En märklig värld vi lever i. Ekonomiprofessorer blir slagna på fingrarna av en person som kan mycket om fastigheter men som (mig veterligt) saknar akademiska meriter och därför borde en enkel match för professorerna Flam, Svensson och Flodén. Hans Lönn upptäcker trions Akilleshäl: att strunta i efterfrågesidan. Den observationen räcker långt för att torpedera deras ohållbara slutsatser. Men de tre förmenta experterna gör ytterligare två elementära misstag: de utgår från en oriktig problemdefinition och använder sig av en felaktig analysmetod. Med en prisbubbla menas en situation där priserna är märkbart högre än de skulle vara i normala fall, d v s i ett läge med jämvikt i både samhällsekonomin och på bostadsmarknaden. Men Sveriges ekonomi befinner sig idag i djup obalans (främst genom rekordhög arbetslöshet och rekordlåga realräntor). Vad händer med bopriser och byggande när realräntan normaliseras, från dagens minussiffra till 3-4 procent och när den nominella boräntan hamn runt 6-7 procent, allt medan reallönerna sjunker för att återställa full sysselsättning? Varje realistiskt makroscenario lägger en våt filt över bostadsmarknaden. Än allvarligare är att Flam & Co blundar för att dagens bomarknad är ett planekonomiskt systemfel. Lägenhetshyrorna bestäms i praktiken av politiska kommissarier (som i 50-talets Moskva). I Stockholms innerstad betalar en privilegierad generation av 60-åringar ungefär halva normalhyran. Men på en fri marknad (liksom i samhällsekonomiska kalkyler) styrs alla hyror av kostnaden för att bygga nya bostäder, enligt den marginalkostnadsprincip som predikas i våra ekonomiska ABC-böcker. Den helt avgörande frågan om hur efterfrågan på bostäder förändras vid ett införande av marknadsekonomi går professorstrion helt förbi. Eller vill någon av dem hävda att man i en samhällsekonomisk analys kan tillåta sig att som indata använda priser satta av politiker? Genom att fuska med definitioner och metodik blir Flams analys helt värdelös. Han nöjer sig, kan man säga, med att göra en partiell analys, baserad på premissen att planekonomin på hyresmarknaden består och att makroekonomisk jämvikt råder. Hans Lönn är på rätt spår, men underskattar styrkan av sin egen argumentering. Han nöjer sig med att ifrågasätta Flams påstående om att priserna på brf-våningar i Stockholm snarare är för låga än för höga. Men innebörden av hans korrekta invändning plus ett beaktande av makroargumenten är att dessa priser ligger mycket långt över den samhällsekonomiska jämviktsnivån, uppskattningsvis någonstans mellan 30 och 40 procent. Konkret vore det intressant att höra Flam, Svensson och Flodén förklara hur det kommer sig att brf-våningar i Berlin kostar mindre än hälften så mycket som i Stockholm.

  • Solidus 2014-01-18 10:40:00

    Räntorna och kapitalskatterna har sjunkit länge. Nu kommer de att stiga. Inför FI också amorteringskrav där lånet ska betalas på säg 40 år så kommer priserna att sjunka ihop. Det visar all erfarenhet. Med 2% ränta utan amortering så kan man låna mycket. Men det är en oseriös bostadsfinaniseringssystem.

  • Sebastian 2014-01-16 18:51:00

    "Flam jämför priserna på nyproducerade hyresrätter i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm med priset på bostadsrätter i samma område och i Stockholms innerstad." Jo det förklarar ju en hel del om varför hans kalkyl är väldigt missvisande. Han jämför hyresrätter i ett av dem mest attraktiva områderna i Sverige (djurgården) med Stockholms innerstad (dyrast i sverige). Det återspeglar inte verkligheten för 99,5% av folket.

  • Hans Lönn 2014-01-16 07:12:00

    Just det satsa på Europa och då särskilt Norden! Det är ointressant med Hongkong och dylika ställen! Om det inte skulle finnas någon utdelningsskatt som i Schweiz så skulle det förändra resursallokeringen (hemska inneord!)! Priserna på bostadsrätter skulle troligvis sjunka eftersom man skulle få behålla mera av pengarna och det skulle inte bli lika ”lönsamt” att avstå utdelningen för den egna investeringen i bostadsrätten!

  • medelsvensson 2014-01-16 06:55:00

    100 kvm 22miljoner... För 95% av oss i befolkningen som inte bor i stockholms innerstad utan i någon avkrok på landet tex Göteborg så undrar man vad denna artikeln har för relevans

  • Jämför skatterna!!!! 2014-01-16 03:53:00

    Nu är priserna i Stockholms innerstad ca 100.000 /m2 och fortstätter upp. Att lämföra med NYC och Hongkong, London mfl storstäder saknar relevans då deras skattesystem är mer flexibelt och mycket lägre totalskatt. Sverige lär ha världens högsta reavinstskatt, varför skrivs aldrig en jämförelse över tex hur skatterna slår i övriga Europa och i Norden!! Ser fram emot en bra översiktsartikel. Schweiz saknar tex alla skatter på aktieutdelningar då vi alla i Sverige via fonder och egna aktiedepåer betalar 100miljarder varje år i skatt!!!! Då får man givetvis större köpkraft och moms 25% på alla varor vilka övriga länder i världen har det. USA har nästan ingen moms tex!! Osv!!!

  • Victor Chen 2014-01-15 23:32:00

    Presentera gärna de ekonomiska fakta som stödjer denna fantasi. 800,000 kronor per kvm är ca 13 gånger högre än nuvarand medel priset på en normal 3 rok i Tokyo, Taipei eller Hong Kong, städer bland världens dyraste.

  • Hans Lönn 2014-01-15 20:35:00

    Vadå? Skulle det bli en bostadsbubbla om bostadsrätten kostade mer per m2 än hyresrätten? Vilket trams! Bostadsrätterna har alltid kostat mera än hyresrätterna. Det är ju två vitt skilda system ur ekonomisk synpunkt. Hyresrättens ägare måste få det hela att gå ihop som ett företag. Bostadsrättshavaren har en helt annan kalkyl som innehåller andra skatteregler, fullständig delaktighet i värdestegringen etcetera. Det är ju just denna omständighet som har gjort att enorma värden överförts till de lyckostar som bott i allmännyttans lägenheter när de ombildats liksom när privatägda fastigheter ombildats! Jag ställer mig mycket tvivlande till att bostadsrätterna skulle säljas för långt över 200 000 kr per m2! Vid sådana priser minskar kundkretsen och priserna kommer automatiskt att sjunka! Det finns inom nationalekonomin ett mycket klockrent uttryck, priselasticitet! Det skulle ha varit mycket intressantare om professor Flam tittat på det internationella perspektivet. Vad är priserna i storstäderna i Europa? Hur står de i relation till köpkraften och skattereglerna? Kan vi dra några slutsatser av detta för oss? Hans Lönn, den enda som förutsåg fastighetskollapsen 1990!

  • pute 2014-01-15 14:26:00

    Det var få parametrar med i professorns analys. Bostädsrätter i förhållande till hyresrätter. Borde man inte också ta med inkomstökningen som i sin tur beror på företagens internationella konkurrenskraft. Det är märkligt att nationalekonomer förväntas tala om för oss hur den ekonomiska utvecklingen kommer bli för ditt och datt. Man kan nog säga att dom är dagens präster

  • LT 2014-01-15 13:18:00

    Ja precis 30 kvadrat innanför tullarna 6 miljoner, flyttar hellre till Zimbabwe än betalar det.